“房貸額度相對來說較緊，目前申請貸款基本都需要排隊(duì)。”這是近期第一財(cái)經(jīng)記者采訪多位銀行業(yè)人士時聽到的最高頻次的回答。而此時恰恰距離房貸新規(guī)發(fā)布半個月左右，原本要沖刺“開門紅”的銀行不得不控制涉房類貸款的投放，轉(zhuǎn)而兼顧發(fā)力其他領(lǐng)域的信貸業(yè)務(wù)。
2020年年末，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下稱《通知》)，從資金端對銀行業(yè)采取了涉房類貸款的額度管控?！锻ㄖ穼y行業(yè)分為五檔，并分檔設(shè)置銀行房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額占比兩個上限。
從零售端來講，由于部分銀行的個人按揭貸款占比超出上限要求，不少業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》將對個人住房貸款規(guī)模產(chǎn)生較大影響，個人按揭杠桿端將出現(xiàn)適度收縮，如今這一情況已初露端倪。記者近期在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，一邊上海二手房市場火熱導(dǎo)致房貸需求較高，一邊個人住房貸款額度受限，供需“不平衡”下房貸規(guī)模吃緊，有銀行已對合作渠道進(jìn)行“優(yōu)化接單”，未來住房按揭貸款的審批或?qū)⒏鼑?yán)。
房貸額度受控吃緊
“我是2020年11月份買的房，當(dāng)時本來想在自家行貸款，但被告知按揭貸款已經(jīng)停了，因此通過中介申請了其他行的貸款，而且在12月末就放了款。”一位剛買房不久的股份行人士對記者說道，“幸好沒等到元旦后，現(xiàn)在排的時間可能更長。”
某國有大行上海地區(qū)支行人士也對記者稱，由于涉房類貸款占比受限，行內(nèi)個人按揭額度控制掉了，都是等頭寸出來一點(diǎn)點(diǎn)放，有進(jìn)有出才行。“不過，雖然能放，支行層面，額度是要靠搶的，目前年初基本指標(biāo)應(yīng)該都能完成。”
華東地區(qū)城商行分行相關(guān)人士對第一財(cái)經(jīng)表示，目前行內(nèi)涉房貸款全都收緊，不管是個人按揭貸款還是開發(fā)類融資。一方面遵循監(jiān)管發(fā)布的紅線規(guī)定執(zhí)行，另一方面按揭額度受央行逐月窗口指導(dǎo)管控，即使沒超紅線，也要看監(jiān)管每月給的額度。
2020年末發(fā)布的《通知》正影響著房貸市場。根據(jù)五檔分類，大行、中型、小型、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行按揭貸款占比的上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。由于部分銀行已超上限，新增房貸額度吃緊，一些銀行只能等著貸款用戶還款后，才能騰出個人按揭貸款額度。
一位銀行業(yè)資深分析師對記者表示，《通知》對個人住房貸款的約束將高于開發(fā)貸。因?yàn)檫^去幾年，個人按揭貸款增速明顯強(qiáng)于平均貸款增速，為了控制居民杠桿率，房貸新政實(shí)施后，按揭貸款增速可能將有所降低。
隨著《通知》的逐步落實(shí)，業(yè)內(nèi)的共識在于，個人按揭住房貸款的增速將逐步趨緩，未來銀行對按揭貸款的信貸審批會更加嚴(yán)格。尤其是對于上海而言，由于房貸利率相較其他地區(qū)較低，并不占據(jù)優(yōu)勢，導(dǎo)致銀行總行在全國范圍內(nèi)進(jìn)行房貸額度調(diào)控時，分到上海地區(qū)的份額可能較小。而上海當(dāng)前房貸需求又較為火熱，供需出現(xiàn)不平衡。
大行、股份行壓降規(guī)模較大
根據(jù)2020上市銀行披露的中期貸款數(shù)據(jù)計(jì)算，銀行壓降按揭貸款壓力并不小。從中資大型銀行和中資中型銀行兩檔看，大型銀行中，建行按揭貸款占比已達(dá)34.4%、郵儲占比達(dá)33.6%;中型銀行中，招行占比為24.7%、興業(yè)為25.7%，另外不少銀行占比也接近于上限。
中信建投銀行業(yè)首席分析師楊榮表示，從上市銀行數(shù)據(jù)分析，銀行總計(jì)需要壓降7500億的按揭貸款，這一規(guī)模比需要壓降的房地產(chǎn)行業(yè)貸規(guī)模要高，其中，大行和股份制壓降規(guī)模更大，按揭需要壓降的規(guī)模是3000億和4200億。
記者獲悉，在上海區(qū)域，已有股份行在二套房貸款審批時，對貢獻(xiàn)度較低的合作渠道做了“優(yōu)化接單”，并要求“優(yōu)化定價(jià)”。
“事實(shí)上，近兩年大行一直在控制住房貸款增速，之前監(jiān)管對部分銀行就有要求，住房貸款要壓降到40%以內(nèi)，銀行一直在消化，逐年壓降這一規(guī)模。”某國有大行交易銀行部相關(guān)負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)說，“目前行內(nèi)‘開門紅’的經(jīng)營性指標(biāo)中，已經(jīng)不包含個人按揭貸款了，這也就意味著，不管放多少，都不會算進(jìn)‘開門紅’的業(yè)績。”
另在日常管理方面，為了進(jìn)一步控制貸款規(guī)模，前述國有大行交易銀行部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行會根據(jù)監(jiān)管的要求倒推銀行每月貸款投放的上限，然后按照上限進(jìn)行管理，不能超過這一水平。
一位房地產(chǎn)中介也對第一財(cái)經(jīng)表示：“近期成交的幾個案子，客戶走的都不是四大行，小型銀行居多，流程上并沒有太大區(qū)別。貸款審批上，目前需要排隊(duì)2-3周，然后放貸需要一周左右。”
不過，還需一提的是，相較在上限附近徘徊的銀行，那些房貸占比不高的銀行受影響并不大，甚至有了更大的業(yè)務(wù)增量空間。從上市銀行2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，股份行里的平安銀行、光大銀行，城商行里的寧波銀行、南京銀行、長沙銀行等，指標(biāo)都較為適中。尤其寧波銀行，房地產(chǎn)貸款占比僅6.3%，遠(yuǎn)低于監(jiān)管上限。
從行業(yè)整體看，有分析稱，住房按揭貸款依然有新增的空間。楊榮測算，目前住房按揭貸款的規(guī)模大概是34萬億，貸款余額預(yù)計(jì)大概是180萬億，住房按揭貸款占總量的比重是18%。如果按照整個行業(yè)平均的按揭貸款占比監(jiān)管上限為25%，全行業(yè)來看，住房按揭貸款依然有新增的空間，預(yù)計(jì)新增規(guī)模在12.6萬億。
銀行信貸結(jié)構(gòu)將調(diào)整
對于銀行業(yè)而言，涉房類貸款投放受限，將防止資金過度集中在房地產(chǎn)業(yè)，銀行信貸投放將面臨結(jié)構(gòu)性配比調(diào)整，即盡量減少住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放比例，而增加其他零售貸款和對公的投放。
比如，前述華東地區(qū)城商行分行相關(guān)人士就對記者稱，目前銀行在推經(jīng)營貸和消費(fèi)貸，“開門紅”主要是做本地上市和擬上市公司以及央國企客戶，另外還會幫助企業(yè)發(fā)債等。
《2020年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，占各項(xiàng)貸款余額28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%;住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。
財(cái)信證券分析稱，針對指標(biāo)明確的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，銀行未來信貸投放政策將會在房地產(chǎn)貸款占比的限制下對風(fēng)險(xiǎn)和盈利進(jìn)行權(quán)衡，選擇最有利于自身發(fā)展的信貸政策。
同時，不同銀行距離房地產(chǎn)貸款占比上限的空間差異，也將會造成銀行之間的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)貸款余額占比超限的銀行將會選擇在制造業(yè)等其他實(shí)體經(jīng) 濟(jì)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)力，探索其他優(yōu)質(zhì)信貸投放領(lǐng)域，適度調(diào)整對公業(yè)務(wù)和零售業(yè)務(wù)的占比;房貸占比距離上限空間充足的銀行也可把握機(jī)會發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化平衡。
還需一提的是，日前市場上還發(fā)行了一單規(guī)模最大的住房抵押貸款支持證券(RMBS)，農(nóng)業(yè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，規(guī)模為200.15億元。有分析稱，這可能是金融機(jī)構(gòu)通過這種方式實(shí)現(xiàn)信貸“出表”，以騰挪信貸額度。
此前《通知》發(fā)布時，興業(yè)研究就曾提及，《通知》將在一定程度上促進(jìn)RMBS的發(fā)行和投資。對于個人住房貸款占比接近或超出上限的商業(yè)銀行，可通過大量發(fā)行RMBS進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，降低表內(nèi)個人住房貸款規(guī)模。
興業(yè)研究表示，RMBS一級、二級市場培育多年后，已形成穩(wěn)定的投資環(huán)境和投資者，當(dāng)前發(fā)行利率持續(xù)低于同期限同級別的中票短券，資產(chǎn)流轉(zhuǎn)成本降低;單一RMBS項(xiàng)目發(fā)行體量大，一次注冊、分次發(fā)行已然常態(tài)化，規(guī)?；v挪信貸空間的效果明顯。
關(guān)鍵詞： 房貸
