“最近每天能接十幾個(gè)電話，大多都是賣房子和推銷貸款、資金周轉(zhuǎn)的。”胡蕓最近不堪其擾。
進(jìn)入5月份，她明顯感覺到，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)，正積極推銷金融貸款產(chǎn)品：“不但有銀行的電話推銷，連美團(tuán)這種外賣平臺(tái)，都打來(lái)電話說(shuō)能提供借款。”
胡蕓的感受并非孤例。今年以來(lái)降準(zhǔn)、降息等一系列相對(duì)寬松的金融政策實(shí)施，以及疫情后實(shí)施的普惠金融政策、針對(duì)中小微企業(yè)的信貸、貸款等金融優(yōu)惠力度支持，并且通過(guò)展期、續(xù)貸等方式，對(duì)受疫情影響，暫時(shí)遇到困難的中小微企業(yè)貸款予以臨時(shí)性延期還本付息的安排，使得市場(chǎng)上資金充裕，并且積極尋找發(fā)放途徑。
中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，5月新增人民幣貸款1.48萬(wàn)億元，同比增加2984億元;新增社會(huì)融資規(guī)模連續(xù)第三個(gè)月破3萬(wàn)億元，達(dá)到3.19萬(wàn)億元，比上年同期多1.48萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史同期新高。
銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自2020年1月25日至5月15日，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小微企業(yè)到期貸款本金實(shí)行延期安排規(guī)模達(dá)到1.28萬(wàn)億元，對(duì)中小微企業(yè)還貸后再給予融資等多種方式提供的支持，達(dá)到了1.9萬(wàn)億元。
這些以提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)、紓困中小微企業(yè)疫情后經(jīng)營(yíng)為目的的信貸大量入市后，對(duì)復(fù)工復(fù)產(chǎn)起到明顯促進(jìn)作用，但一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)也火了起來(lái)。
6月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，比上月漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售環(huán)比價(jià)格上漲1.1%，其中北京以1.8%的漲幅領(lǐng)跑，上海、廣州、深圳分別上漲0.6%、0.4%和1.6%。
充裕的低息貸款
盡管此次針對(duì)中小微企業(yè)包括經(jīng)營(yíng)貸等貸款優(yōu)惠，嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但界面新聞發(fā)現(xiàn)，在一些地區(qū)和項(xiàng)目上，仍有流向這一領(lǐng)域的情況。
僅在3、4兩月，小老板易明就靠經(jīng)營(yíng)貸，在一個(gè)熱點(diǎn)二線城市，買了兩套房子，分別放在自己和親屬名下。“先和身邊親友借款，全款買下房子，再將房產(chǎn)通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸方式抵押，能夠貸出房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的7成左右，貸款再用于還款。”易明說(shuō)道。
易明經(jīng)營(yíng)著一家小型貿(mào)易公司，主要做互聯(lián)網(wǎng)配件的進(jìn)出口生意，每年公司流水規(guī)模上億元，因此成為此次放貸優(yōu)惠的對(duì)象之一。
“和房貸相比，經(jīng)營(yíng)貸提供7成的抵押貸款，相當(dāng)于只需要首套房的三成首付。另外，經(jīng)營(yíng)貸利率現(xiàn)在只有4.85%，企業(yè)資質(zhì)好一些的利率更低。但是只要不是首套房的房貸，利率基本都要達(dá)到5.5%，利息差很多。”
一家股份制銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)人員告訴界面新聞，今年銀行針對(duì)企業(yè)的流動(dòng)性貸款，以及中小微企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)貸，都有基點(diǎn)降低的優(yōu)惠政策，資金頗為寬松：“資金貸款成本價(jià)是4.85%，往年放貸至少也要上浮20%，但今年放貸可以降至4.35%。如果企業(yè)資質(zhì)極好并且有抵押物，最低有可能降到3.85%。”該工作人員透露，大部分銀行要求的抵押物都以房產(chǎn)為主。
由于4月份深圳出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象，一些金融機(jī)構(gòu)也開始注重這塊資金的監(jiān)管。
上述銀行工作人員表示，目前對(duì)大企業(yè)流動(dòng)性貸款的發(fā)放審核頗為嚴(yán)格，對(duì)貸款后每一手賬目的去向都有審核：“但針對(duì)中小微企業(yè)，甚至個(gè)體經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)貸的發(fā)放，規(guī)模相對(duì)較小，即便現(xiàn)在審核嚴(yán)格，也很難查到每一筆去向。”
易明坦言，和往年相比，今年銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸審核的確更加嚴(yán)格：“但對(duì)于每年2、3億流水的企業(yè)來(lái)說(shuō)，百萬(wàn)規(guī)模的資金用途并不顯眼。”
流入樓市
除了經(jīng)營(yíng)貸，被禁止進(jìn)入樓市的消費(fèi)貸，在很多地區(qū)和樓盤項(xiàng)目上，仍是被首推的“過(guò)橋”貸款方式。
界面新聞?dòng)浾甙l(fā)現(xiàn)，對(duì)于首付不足的購(gòu)房者，消費(fèi)貸、信用貸仍然是一些樓盤和中介向他們主推的資金周轉(zhuǎn)模式。
“只要貸款人有繳納公積金，一般消費(fèi)貸放款快，額度最高能有30萬(wàn)左右。”有中介人士表示，由于政策禁止消費(fèi)貸進(jìn)入樓市，因此房屋商貸辦理前，需要把消費(fèi)貸還上才能放房貸，但是對(duì)于首付不足，或者準(zhǔn)備換房但還沒來(lái)及把前一套房子賣掉的人而言，仍是一筆資金補(bǔ)充。
受疫情影響，上半年不少樓盤銷售情況不佳，因此一些樓盤讓買房人可以先支付定金，首付款和房貸辦理都可以延后，因此放款較快的消費(fèi)貸，也被用作定金使用。
“另外，雖然貸款人要先還消費(fèi)貸才能辦理商貸，但如果房子在父母名下，或者借給比較親密的親友，消費(fèi)貸還款要求就不存在了。”有中介人士表示。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，由于國(guó)有大行、股份制銀行目前都在爭(zhēng)搶個(gè)人信用消費(fèi)市場(chǎng)，因此紛紛下調(diào)個(gè)人信用貸款利率，工商銀行、招商銀行針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)客戶的個(gè)人信用消費(fèi)貸利率，甚至可以低至3.78%，不少產(chǎn)品的利率也在4.2%-4.35%等低位徘徊。
由于今年上半年受到疫情影響，個(gè)人消費(fèi)貸款大幅萎縮，1-4月僅新增1771億元，同比少增長(zhǎng)3614億元。有部分銀行人士表示，近期監(jiān)管進(jìn)場(chǎng)調(diào)查“房抵貸”后，所在銀行推動(dòng)個(gè)人信用貸款的力度驟然加大。
低息貸款除了進(jìn)入購(gòu)房端，也可能進(jìn)入開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)端。
在百?gòu)?qiáng)房企工作的胡蕓，最終將30萬(wàn)的消費(fèi)貸款，跟投了在廣東的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目：“去年參與項(xiàng)目的內(nèi)部員工理財(cái)，回報(bào)率就達(dá)到8.5%，今年跟投回報(bào)應(yīng)該更高。”她告訴界面新聞，目前項(xiàng)目推進(jìn)比較順利，顯示回報(bào)率能達(dá)到15%：“消費(fèi)貸成本不到5%，并且能貸1年，跟投項(xiàng)目周期是9個(gè)月，可以覆蓋貸款周期，還有10%左右的利差。”
胡蕓坦言，像她一樣用消費(fèi)貸跟投的同事也有不少，跟投的原因還是由于市場(chǎng)上高回報(bào)又穩(wěn)妥的項(xiàng)目很少，對(duì)自己工作的公司更了解一些：“但跟投有門檻，又不想占用不多的積蓄，所以用了消費(fèi)貸。”
不過(guò)相較于早年中小企業(yè)集資投向房企的情況，不少業(yè)內(nèi)人士表示，這種情況比前幾年要少得多。
一位地產(chǎn)基金從業(yè)人員告訴界面新聞，低息貸款可能使部分企業(yè)主手中的資金相對(duì)寬裕，但經(jīng)歷了2018年一輪私募、基金爆雷之后，中小企業(yè)主對(duì)于其他投資渠道更加謹(jǐn)慎：“相比之下，用來(lái)買房是相對(duì)穩(wěn)妥的保值方式，即便出了問(wèn)題，至少也是能夠盡快出手的資產(chǎn)。”
該基金人士坦言，由于疫情對(duì)不少行業(yè)打擊較大，雖然不少中小微企業(yè)可以拿到低息貸款，但擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的意圖不強(qiáng)烈，大部分還是用于維持企業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況，資金主要還是用于企業(yè)續(xù)命：“除非是自有資金還比較寬裕，否則不建議企業(yè)主現(xiàn)在通過(guò)增加負(fù)債去投資。”
低息貸款的條件設(shè)定，使得此次樓市回暖出現(xiàn)了明顯的項(xiàng)目與城市間的分化。
克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告稱，央行降準(zhǔn)、降息、靈活適度的貨幣政策，造就”借-房-貸”投機(jī)閉環(huán)助推樓市，“四限”調(diào)控松動(dòng)、企業(yè)紓困、購(gòu)房免稅補(bǔ)貼雙管齊下，助推了自住購(gòu)房需求的釋放。
同時(shí)，自疫情緩解、樓市回暖之后，深圳、南京、鄭州、杭州等城市呈現(xiàn)出的項(xiàng)目去化表現(xiàn)是，高檔、豪宅類產(chǎn)品的去化率，普遍好于中檔、低檔產(chǎn)品，市場(chǎng)出現(xiàn)豪宅供應(yīng)稀缺“一房難求”，低性價(jià)比剛需盤“無(wú)人問(wèn)津”的情況。
第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想認(rèn)為，針對(duì)中小微企業(yè)的低息貸款扶持，在現(xiàn)階段對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是十分必要的政策，但這其中難免出現(xiàn)“冒跑滴漏”的情況：“從近期銀保監(jiān)會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管的情況來(lái)看，也是對(duì)市場(chǎng)漏洞的止損行為，防止擾亂恢復(fù)市場(chǎng)健康的秩序。
房企融資“窗口期”
由于市場(chǎng)資金整體充裕，雖然房企并非本輪資金支持的對(duì)象，但相較于去年緊張的融資狀況仍得以緩解。
萬(wàn)科在5月27日發(fā)行的25億元規(guī)模的5年期和7年期的公司債，最低票面利率僅為2.56%，比今年3月發(fā)行的同等期限的公司債利率，低了0.46個(gè)百分點(diǎn);保利發(fā)展5月25日發(fā)行的15億規(guī)模的第四期中期票據(jù)，利率區(qū)間也維持在2.8%-3.8%的低位。
除了龍頭房企，像陽(yáng)光城、旭輝這類民企，近期也發(fā)行了利率相對(duì)較低的債券。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年前5月房企新增債券類融資成本6.26%，較2019年全年下降0.84個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.05%，較2019年全年下降1.27個(gè)百分點(diǎn)。
而在融資規(guī)模上，房地產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，年內(nèi)房企融資債券發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3076億，而去年全年發(fā)行規(guī)模也只有5800億元。同時(shí)，4月單月發(fā)行總額達(dá)到971億元，刷新了近年來(lái)的單月規(guī)模記錄，整體來(lái)看，年內(nèi)債券融資額同比上漲已接近25%。
相對(duì)寬松的融資渠道和降低的融資成本，以及市場(chǎng)呈現(xiàn)出的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，使得近期房企拿地的積極性高漲。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為2.9億平方米，環(huán)比上漲6%，二線城市本月土地掛牌量環(huán)比激增，較上月大幅上漲了41%，平均樓面地價(jià)今年首次超過(guò)5000元/平方米，創(chuàng)下2019年以來(lái)的最高紀(jì)錄。
一線城市5月出讓土地平均溢價(jià)率為14.9%，較上月增加9.9個(gè)百分點(diǎn)，二線城市溢價(jià)率上升至16.5%，三四線城市土地溢價(jià)率則出現(xiàn)回落。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，由于行業(yè)被嚴(yán)格管控，違規(guī)融資有所減少。二季度后房企大額度融資有可能減少，對(duì)于渠道較少的企業(yè)而言，壓力會(huì)非常大?，F(xiàn)階段房企更關(guān)注資金鏈安全，穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要還是為了減少金融風(fēng)險(xiǎn)，因此未來(lái)幾個(gè)月對(duì)地產(chǎn)融資的規(guī)范性將更為加強(qiáng)，資金也會(huì)收緊。
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